Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları, taşınmazların edinilmesini, kullanılmasını, devredilmesini ve taşınmazlardan kaynaklanan hukuki uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk alanıdır.

Arazi, arsa, konut, iş yeri ve diğer taşınmazlara ilişkin işlemler, bireylerin ve işletmelerin ekonomik haklarını doğrudan etkileyebilen önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların değerlendirilmesinde başta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümleri dikkate alınır.

Mihenk Hukuk Bürosu, taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri, taşınmazların kullanımı ve gayrimenkullerden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü kapsamında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetleri sunmaktadır.

Taşınmaz Mülkiyeti ve Tapu İşlemleri

Taşınmaz mülkiyeti, kanunda öngörülen sınırlar içerisinde taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerini içeren ayni bir haktır.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve devredilmesi, kural olarak kanunda belirtilen şekil ve tescil koşullarına tabidir.

Tapu sicili, taşınmazlara ilişkin mülkiyet ve diğer ayni hakların kayıt altına alınmasında önemli bir işleve sahiptir.

Taşınmazın hukuki durumunun değerlendirilmesinde tapu kayıtları, takyidatlar, ipotekler, irtifak hakları, şerhler ve diğer sicil bilgileri dikkate alınmalıdır.

Gayrimenkul alım ve satım işlemlerinden önce taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın tapu sicilindeki kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla kaydın düzeltilmesi veya mülkiyet hakkının ilgili kişi adına tescil edilmesi amacıyla açılabilen davalardır.

Bu davalar, uyuşmazlığın niteliğine göre farklı hukuki sebeplere dayanabilir.

Tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarında;

• Yolsuz tescil iddiaları
• Hukuki sebebin geçersizliği
• Miras hukukundan kaynaklanan talepler
• Muris muvazaası iddiaları
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
• Ehliyetsizlik ve irade sakatlığı iddiaları
• Kanuni koşulların bulunması hâlinde kazandırıcı zamanaşımı

gibi konular gündeme gelebilir.

Davanın hukuki dayanağı, tarafların sıfatı, tapu kayıtları, deliller ve uygulanacak kanuni hükümler somut olay çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Satışları ve Sözleşmeler

Taşınmaz satışları, taraflar açısından önemli ekonomik ve hukuki yükümlülükler doğurur.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler bakımından kanunda öngörülen resmî şekil şartlarına uyulması gerekir.

Satış işlemlerinde taşınmazın tapu kaydı, hukuki niteliği, mevcut sınırlamalar ve tarafların yükümlülükleri önem taşır.

Satış bedelinin ödenmesi, taşınmazın teslimi, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükler ve ayıba ilişkin iddialar uyuşmazlık konusu olabilir.

Taşınmaz satışına ilişkin hukuki değerlendirme, sözleşmenin niteliği ve somut işlemin özellikleri dikkate alınarak yapılmalıdır.

El Atmanın Önlenmesi Davaları

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin sona erdirilmesi amacıyla başvurulabilen hukuki yollardan biridir.

Bir taşınmazın malikinin rızası veya hukuki bir dayanak bulunmaksızın kullanılması, taşınmaz üzerinde hak iddia edilmesi ya da mülkiyet hakkının kullanımının engellenmesi gibi durumlar uyuşmazlık oluşturabilir.

El atmanın önlenmesi taleplerinde mülkiyet hakkı, müdahalenin niteliği ve hukuka uygunluk koşulları değerlendirilir.

Somut olayın özelliklerine göre müdahalenin önlenmesinin yanında başka hukuki talepler de gündeme gelebilir.

Ecrimisil ve Haksız Kullanım

Ecrimisil, taşınmazın hukuka aykırı şekilde kullanılması nedeniyle koşulları oluştuğunda talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır.

Ecrimisil taleplerinde taşınmazın kullanım şekli, kullanım süresi, tarafların hukuki durumu ve ilgili diğer koşullar önem taşır.

Paylı mülkiyet veya miras ortaklığı kapsamında bulunan taşınmazların kullanımı da belirli durumlarda ecrimisil uyuşmazlıklarına konu olabilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda talep koşulları, hesaplama yöntemi ve uygulanacak süreler somut olay çerçevesinde incelenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması, taşınmazın kullanımı ve paylaşılması konusunda uyuşmazlıklara neden olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davaları, kanuni koşulların bulunması hâlinde ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlar.

Ortaklığın giderilmesinde taşınmazın niteliğine ve hukuki koşullara göre aynen paylaşma veya satış yoluyla paylaşma yöntemleri gündeme gelebilir.

Taşınmazın imar durumu, fiziksel özellikleri, paydaşların hakları ve uygulanacak mevzuat paylaşma yönteminin değerlendirilmesinde önem taşır.

Kat Mülkiyeti Hukuku

Kat mülkiyeti hukuku, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet haklarını, ortak alanların kullanımını ve kat maliklerinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenler.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetine ilişkin temel düzenlemeleri içermektedir.

Kat mülkiyeti ilişkilerinde;

• Ortak alanların kullanılması
• Apartman ve site yönetimi
• Yönetim planının uygulanması
• Ortak gider ve aidat yükümlülükleri
• Kat malikleri kurulu kararları
• Bağımsız bölümlerin kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Ortak alanlara yönelik müdahaleler

gibi konular hukuki değerlendirmeye konu olabilir.

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda yönetim planı, kurul kararları, ilgili belgeler ve kanuni hükümler birlikte incelenmelidir.

Kira Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Kira ilişkileri, taşınmazın belirli bir bedel karşılığında kullanılmasına ilişkin tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenler.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri önem taşır.

Kira ilişkilerinde;

• Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
• Kira bedelinin belirlenmesi
• Kira bedelinin uyarlanması
• Kira alacakları
• Tahliye talepleri
• Kiralananın kullanımı ve teslimi
• Depozito ve sözleşmeden kaynaklanan diğer yükümlülükler

gibi konular gündeme gelebilir.

Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin türü, tarafların hukuki sıfatları, kanuni süreler ve başvuru koşulları dikkatle değerlendirilmelidir.

Kanunda öngörülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu olabilir.

Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyette bulunan taşınmazların kanuni koşullar çerçevesinde kamu tüzel kişileri tarafından edinilmesine ilişkin hukuki süreçtir.

Kamulaştırma işlemlerinde kamu yararı kararı, usul kuralları, taşınmazın değeri ve maliklerin hakları önem taşır.

Kamulaştırma bedelinin tespiti, taşınmazın idare adına tescili ve kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu farklı hukuki incelemelere konu olabilir.

Bu süreçlerde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri dikkate alınmalıdır.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kanuni kamulaştırma sürecini tamamlamaksızın veya ilgili hukuki koşullar oluşmadan özel mülkiyetteki taşınmaza müdahale etmesiyle bağlantılı uyuşmazlıkları ifade eder.

Bu uyuşmazlıkların hukuki niteliği, müdahalenin fiilî veya hukuki özelliklerine göre farklılık gösterebilir.

Maliklerin başvurabileceği hukuki yolların belirlenmesinde müdahalenin niteliği, idari işlemler, taşınmazın durumu ve ilgili mevzuat dikkate alınmalıdır.

Görevli yargı yeri ve ileri sürülebilecek talepler somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

İmar Hukuku ve İmar Uygulamaları

İmar hukuku, taşınmazların planlanması, yapılaşma koşulları ve yerleşim alanlarının düzenlenmesiyle ilgili hukuki kuralları kapsar.

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat, imar planları ve uygulamaları bakımından temel düzenlemeler içermektedir.

İmar hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda;

• İmar planları
• Parselasyon işlemleri
• Yapı ruhsatları
• Yapı kullanma izinleri
• İmar uygulamalarından kaynaklanan mülkiyet sorunları
• İdari yaptırımlar ve yıkım kararları

gibi konular gündeme gelebilir.

İmar işlemlerine karşı başvuru yolları ve süreler, işlemin niteliğine göre değişebileceğinden hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılar

Kentsel dönüşüm süreçleri, yapıların güvenliği, taşınmazların yeniden değerlendirilmesi ve mülkiyet ilişkilerinin düzenlenmesi bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat kapsamında riskli yapıların tespiti, maliklerin hakları, karar alma süreçleri ve uygulama işlemleri gündeme gelebilir.

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında;

• Riskli yapı tespitleri
• Malikler arasındaki karar süreçleri
• Yeniden yapım sözleşmeleri
• Arsa paylarına ilişkin sorunlar
• Yüklenici ile malik arasındaki uyuşmazlıklar
• İdari işlemlere karşı başvurular

gibi konuların değerlendirilmesi gerekebilir.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde yürürlükteki mevzuatın ve güncel uygulama kurallarının dikkate alınması önem taşır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında taşınmaz üzerinde yapı inşa edilmesi ve kararlaştırılan bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının devriyle bağlantılı karşılıklı yükümlülükler doğurur.

Bu sözleşmelerde tarafların edimleri, inşaatın tamamlanma süresi, teslim koşulları, teknik şartnameler ve hukuki güvenceler önemlidir.

İnşaatın gecikmesi, eksik veya ayıplı işler, sözleşmenin sona erdirilmesi ve tapu devri gibi konular uyuşmazlık oluşturabilir.

Sözleşmenin geçerliliği ve uygulanacak şekil şartları, içerdiği hukuki işlemler çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Sınır ve Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Komşu taşınmazların kullanımı, sınırların belirlenmesi ve mülkiyet hakkının kullanılması sırasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Sınır uyuşmazlıkları, taşkın yapı iddiaları, geçit hakkı talepleri ve komşuluk hukukundan kaynaklanan müdahaleler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda tapu ve kadastro kayıtları, teknik incelemeler, taşınmazların fiilî durumu ve ilgili kanuni hükümler önem taşır.

Gayrimenkul Hukukunda Hukuki Danışmanlığın Önemi

Gayrimenkul işlemleri ve uyuşmazlıkları, yüksek ekonomik değerler ve uzun vadeli hukuki sonuçlar içerebilir.

Tapu kayıtlarının incelenmesi, sözleşmelerin değerlendirilmesi, mülkiyet haklarının korunması ve kanuni sürelerin takip edilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır.

Her taşınmaz uyuşmazlığı; mülkiyet ilişkileri, ilgili belgeler, tarafların hukuki durumu ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Mihenk Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukukuna ilişkin süreçlerde mesleki özen, gizlilik ve hukuki sorumluluk ilkeleri doğrultusunda danışmanlık ve avukatlık hizmetleri sunmaktadır.

---

Bilgilendirme Notu: Bu sayfada yer alan açıklamalar genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Taşınmazlara ilişkin haklar, yükümlülükler, süreler ve başvuru yolları somut olayın özelliklerine ve yürürlükteki mevzuata göre değişebilir. İçerik, kişiye özel hukuki görüş veya danışmanlık yerine geçmez.